想一次性通过初级会计职称考试吗?那就要多背，多练，留学群编辑为大家准备了2018初级会计《经济法基础》考试考点:土地增值税法律制度，欢迎参考，更多会计相关内容请关注本站!
2018初级会计《经济法基础》考试考点:土地增值税法律制度
征税范围(★★★)(13年单选、14年多选)
事项 | 土地增值税 | |
不征 | 征 | |
土地使用权出让 | ★ | |
| 土地使用权转让 | ★ | |
转让建筑物产权 | ★ | |
继承 | ★ | |
| 赠与 | （1）赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人 | 赠与其他人 |
（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业 | ||
投资、联营 | 将房地产转让到投资联营企业时（暂免） | 投资联营企业将该房地产再转让的 |
（双方都是一般企业） | ||
投资、联营 | ★ | |
（一方为房地产企业） | ||
房地产企业 | 将部分开发房产自用或出租 | 出售 |
房地产交换 | 个人互换自有居住用房 | 企业互换 |
合作建房 | 建成后自用 | 建成后转让 |
出租 | ★ | |
| 抵押 | 抵押期间 | 抵押期满“且”发生权属转移 |
兼并 | ★（暂免） | |
| 代建 | ★ | |
| 评估增值 | ★ | |
【总结】土地增值税属于收益性质的土地税，因此只有在发生权属转移且有增值的情况下才予征收。同学们在理解的基础上，关注出让与转让、投资联营。
应纳税额计算(☆)
(一)计税公式
土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额
(二)新建项目具体扣除标准
| 转让项目 | 具体扣除项目 | 扣除标准 | |||
新建项目 | 房地产企业 | 拿地 | ①取得土地使用权所支付的金额 | 据实扣除（成本+契税） | |
建房 | ②房地产开发成本 | 据实扣除 | |||
③房地产开发费用 | 利息明确 | 利息＋（①+②）×5% | |||
利息不明确 | （①+②）×10% | ||||
销售 | ④与转让房地产有关的税金 | 营、城、教（不包括印花税） | |||
优惠 | ⑤加计扣除额 | （①＋②）×20% | |||
非房地产企业 | 拿地 | 同 | 同 | ||
建房 | 同 | 同 | |||
销售 | 不同 | 营、城、教、印 | |||
(三)计算步骤
1.确定收入——题目给出
2.确定扣除项目金额
(1)取得土地使用权所支付的金额——题目给出
(2)房地产开发成本——题目给出
(3)房地产开发费用——根据题目内容判定利息是否明确
(4)与转让房地产有关的税金——题目给出(注意印花税迷惑)
(5)计算加计扣除
3.确定增值额——(1-2)
4.确定增值额与扣除项目的比率(3/2)
5.找税率
6.算税额
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
(四)销售旧房具体扣除标准
转让项目 | 具体扣除项目 | 扣除标准 | ||
存量项目 | 房屋 | 房 | ①房屋及建筑物的评估价格 | 重置成本价×成新率 |
地 | ②取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用 | 据实扣除 | ||
销售 | ③与转让房地产有关的税金 | |||
| 土地 | 地 | 同 | 同 | |
销售 | 同 | 同 | ||
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